Az alábbi kérdésekre kaphat közérthető választ a cikkből.:
- Milyen a jó közös képviselő?
- Milyen feladatai vannak a közös képviselőnek?
- Mikor mond le a társasháznál a közös képviselő?
- A közös képviselőnek meg kell-e indokolni a lemondását?
- Mikor indokolt egy társasháznál a közös képviselő leváltása?
- A közös képviselő leváltása
- Milyen közös képviselőt válasszon a társasház?
1. Milyen a jó közös képviselő?
Egy jó közös képviselőnek számos fontos tulajdonsággal kell rendelkeznie, hisz ő látja el a társasház, illetve a teljes lakóközösség képviseletét.
Ezek közül pár fontosabb jellemző:
- szakértelem: a jó közös képviselő rendelkezik az ingatlankezeléshez tartozó jogi, pénzügyi és műszaki ismeretekkel, amelyek szükségesek a társasház napi működtetéséhez;
- kommunikációs készség: a közös képviselő egyik legfontosabb jellemzője a jó kommunikációs készség mind a tulajdonosok, mind a szolgáltatók és szakemberek irányában;
- jó szervezőkészség: a közös képviselő felelős a társasház ügyeinek hatékony szervezéséért és irányításáért;
- megbízhatóság: a közös képviselőnek megbízható és felelősségteljes személynek kell lennie;
- empátia: fontos, hogy a közös képviselő megértse és figyelembe vegye a lakók különböző igényeit és véleményeit.
2. Milyen feladatai vannak a közös képviselőnek?
- pénzügyek kezelése: a közös képviselő felügyeli a társasház költségvetését, biztosítja a számlák kifizetését, kezeli a társasház vagyonát;
- ingatlankezelés: gondoskodik az ingatlan állapotáról, karbantartásáról, felújításairól, és kezeli a szerződéseket a szolgáltatókkal;
- kommunikáció: kapcsolattartás a lakókkal, tájékoztatás az aktuális ügyekről, válaszolás a lakók kérdéseire és problémáira;
- közgyűlés szervezése: szervezi és vezeti a közgyűléseket, felkészíti a napirendi pontokat, vezeti a szavazásokat;
- dokumentáció kezelése: rögzíti és archiválja a fontos dokumentumokat, például a közgyűlések jegyzőkönyveit, a szerződéseket stb.;
- számviteli kötelezettségek teljesítése: vezeti a társasház számviteli dokumentációját és biztosítja a kötelezettségek teljesítését;
- helyzetértékelés és tanácsadás: nyomon követi a társasház aktuális helyzetét, és javaslatokat tesz a közgyűlésnek a fontos döntések meghozatalához;
- helyi jogszabályok és előírások betartása: biztosítja, hogy a társasház minden tevékenysége megfeleljen a helyi jogszabályoknak és előírásoknak.
Egy jó közös képviselő összehangolja és irányítja a társasház tevékenységeit, hogy az zökkenőmentesen működjön. Fontos, hogy a társasház érdekeit szem előtt tartsa, és a tulajdonosokkal együttműködve dolgozzon a közösség jólétéért.
3. Mikor mond le a társasháznál a közös képviselő?
A társasházban a közgyűlésen döntenek a közös képviselő leváltásáról, de a közös képviselő is dönthet úgy, hogy lemond. Amennyiben a közös képviselő lemond, a közgyűlés új közös képviselőt választ. A lemondott közös képviselő, az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb 90 napig köteles vinni a társasház ügyeit, mint ügyvivő.
4. A közös képviselőnek meg kell-e indokolni a lemondását?
A közös képviselő nem köteles megindokolni miért mond le, de általában a következő okok szoktak felmerülni: a közös képviselő személyes okok miatt dönt úgy, hogy lemond a pozícióról; a közös képviselő úgy érezheti, hogy nem képes megfelelően ellátni a feladatkörét, vagy hogy nem tudja kielégítően kezelni a társasházban felmerülő problémákat; a közös képviselő más munkalehetőséget kap, amelyet úgy érzi, hogy nehezen tudna összeegyeztetni a társasház munkájával. A közös képviselő és a társasház lakói között olyan alapvető különbségek merülnek fel, amelyek miatt a közös képviselő úgy dönt, hogy lemond. Közös képviselő a lemondását írásban is közölheti a tulajdonosokkal. Erről külön közgyűlést tartani nem kell.
5. Mikor indokolt egy társasháznál a közös képviselő leváltása?
A közös képviselő leváltása számos különböző okból lehet indokolt. Néhány gyakori indok lehet: nem megfelelő teljesítmény: ha a közös képviselő nem látja el megfelelően a feladatkörét, vagy nem hajtja végre a rábízott feladatokat; az indok lehet a leváltásra;
konfliktusok és kommunikációs problémák: ha a közös képviselő nem képes megfelelően kommunikálni a társasház lakóival, vagy konfliktusok merülnek fel a közösség és a közös képviselő között; hozzá nem értés vagy jogi problémák: ha a közös képviselő nem rendelkezik megfelelő szakmai tudással vagy nem érti megfelelően a jogi és pénzügyi aspektusokat, ami szükséges a társasház irányításához; visszaélések vagy etikai kérdések: ha a közös képviselő visszaéléseket követ el, esetleg etikai szabályokat sért meg;
nem megfelelő gazdálkodás: ha a közös képviselő nem kezeli megfelelően a társasház pénzügyeit, és nem biztosítja a megfelelő költségvetési kontrollt; előírások megszegése: ha a közös képviselő megsérti a törvényeket, szabályokat vagy a társasház alapító okiratát.
Ezenkívül más egyedi helyzetek is lehetnek, amelyek indokolhatják a közös képviselő leváltását. Fontos, hogy a döntési folyamat során minden érintett félnek lehetősége legyen kifejezni a véleményét, és hogy a közgyűlésen a jogszabályoknak megfelelően történjen a döntés.
6. A Közös képvieslő leváltásának folyamata
A közös képviselő leváltására közgyűlési határozat meghozatalával van mód. Amennyiben ilyen határozat meghozatalát kívánod elérni, akkor a következőket kell tenned: Mivel a leváltás a közgyűlés hatáskörébe tartozik, így az első lépés, hogy a közgyűlés összehívása.
Ahhoz, hogy ez megtörténhessen, a tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak 1/10-ének kezdeményezésére van szükség.
Ebből következően nem az albetétek vagy a tulajdonosok száma az irányadó, hanem a teljes társasház tulajdoni hányadának 10%-át kell meggyőzni arról, hogy a közös képviselőt le kell váltani. Ennek a 10%-nak az aláírását kell összegyűjteni egy konkrét, rendkívüli közgyűlés összehívására irányuló és a közös képviselőhöz címzett dokumentumra.
A dokumentumnak tartalmaznia kell napirendi pontot vagy pontokat is.
A dokumentum átadása a közös képviselő részére: Az aláírt dokumentumot érdemes személyesen átvetetni a közös képviselővel. Ez később a bizonyítás szempontjából és abból a szempontból is lényeges lehet, hogy a közös képviselő az átvétel időpontjától számított 30 napon belüli időpontra lesz köteles összehívni egy szabályszerű közgyűlést.
A közgyűlés összehívása: Amennyiben a közös képviselő az előbbiek szerinti kötelezettségének nem tesz eleget, úgy a 30 nap leteltét követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság jogosult összehívni a közgyűlést.
Amennyiben a számvizsgáló bizottság is elmulasztja a rá vonatkozó határidőt, úgy az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs összehívhatja a társasház közgyűlését a közös képviselő leváltásához.
Felkészülés a közgyűlésre: Mivel csak a közgyűlés összehívásához elegendő a tulajdoni hányad 10%-ának támogatása, és a közös képviselő leváltásához már többségbe kell kerülni, így érdemes a jelen nem lévő, de a leváltást támogató lakóktól meghatalmazásokat gyűjteni. A meghatalmazás birtokában helyette és nevében lehet majd szavazni. A közgyűlés: Ha a viszony nem mérgesedett el teljesen, akkor a közgyűlést feltehetően a közös képviselő fogja levezetni. Amennyiben a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének, vagy a leváltását követően felhagy kötelezettségének teljesítésével, úgy praktikusan a tulajdonostársak közül valaki vezeti majd le a közgyűlést. Ügyelni kell arra, hogy ilyenkor is jegyzőkönyv készüljön, legyen jegyzőkönyvvezető, valamint jegyzőkönyv-hitelesítők is. A jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazási eredményeket a tulajdoni hányadok figyelembevételével. Amennyiben lehet, úgy készüljön felvétel is a közgyűlésről. Erről érdemes előzetesen megszavaztatni a közösséget.
A határozat közzététele: Amennyiben határozat születik egy társasházi közgyűlésen, úgy azt 8 napon belül közzé kell tenni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jól látható helyre ki kell függeszteni azt, illetve – ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – a tulajdonostársakat írásban értesíteni kell róla.
Társasházi törvény hivatkozás: